Site encore exploité
Mesurer l’utilité des bâtiments
La configuration des locaux, leur état, les équipements immobiliers, l’occupation et les revenus documentés peuvent être rapprochés du marché des locaux d’activité.
Actifs industriels
Expertise de friches et sites industriels à Bordeaux
La valeur d’un site industriel dépend de ce que ses bâtiments permettent encore, des acquéreurs susceptibles de s’y intéresser et des dépenses nécessaires pour poursuivre, transformer ou arrêter son usage.
Point de départ
Deux situations que le mot friche ne doit pas confondre
Avant de retenir une méthode, le rapport détermine si le site conserve un usage économique ou s’il doit être évalué à partir d’un projet futur. Cette distinction modifie les références, les coûts et les hypothèses examinés.
Site arrêté
Évaluer un projet et ses conditions
Lorsque l’usage a cessé, l’analyse porte davantage sur le terrain, les possibilités de réemploi et les dépenses à engager avant qu’une nouvelle utilisation soit réaliste.
Valeur d’usage
Le bâtiment vaut d’abord par ce qu’il rend possible
Un bâtiment conçu pour un procédé précis peut être adapté à son occupant actuel tout en intéressant peu d’autres acquéreurs. L’expertise distingue alors la valeur liée à l’usage en place de celle que le marché peut reconnaître.
- Hauteur libre et largeur des travées
- Portance des sols et état de la couverture
- Quais, accès et aires de manœuvre
- Réseaux et puissance électrique disponible
- Adaptation du bâti à un autre usage
- Autorisations et diagnostics communiqués
Coûts de sortie
Passer de la valeur brute à la valeur nette
Démolition, désamiantage, dépollution, évacuation des déchets et remise en état des sols peuvent absorber une part importante de la valeur foncière. Selon les montants documentés, la valeur nette peut être très faible et doit être présentée sans la lisser.
L’expert immobilier utilise les diagnostics et chiffrages disponibles. Il ne remplace ni le géotechnicien ni le bureau d’études environnementales. Lorsqu’une information manque, le rapport indique l’hypothèse retenue et la portée conditionnelle de la conclusion.
La répartition des charges entre exploitant, propriétaire ou acquéreur dépend des actes, de l’historique du site et du cadre applicable. Elle doit être vérifiée auprès des professionnels juridiques et techniques compétents.
Valeur du terrain
Raisonner à rebours depuis un projet réalisable
Lorsque les bâtiments n’ont plus d’utilité, l’évaluation peut partir de la valeur du programme envisagé et retrancher les coûts nécessaires à sa réalisation. Démolition, remise en état, études, travaux et portage sont alors intégrés selon les informations disponibles.
Cette approche dépend entièrement de la faisabilité du projet. Le droit des sols applicable, les autorisations requises, le calendrier et les conditions économiques doivent être documentés. Un potentiel fondé sur une évolution future reste une hypothèse, pas la valeur actuelle certaine du terrain.
Le rapport
Rendre visibles les diagnostics manquants et leur incidence
Le rapport décrit l’historique documenté des activités, les autorisations et diagnostics transmis, puis distingue la valeur du terrain de celle des constructions. Il précise les coûts de remise en état retenus, les hypothèses non vérifiées et l’effet de leur variation sur le résultat.
Faire évaluer une friche ou un site industriel
Indiquez la localisation, l’usage passé ou actuel, les surfaces et les diagnostics disponibles afin de préciser le périmètre de la mission.