Industrie et logistique
Bâtiments industriels, friches, bâtiments déclassés, entrepôts et plateformes logistiques.
Actifs immobiliers
Expertise de biens spécifiques à Bordeaux
Certains actifs tirent leur valeur de leur bâti, de leur foncier et d’un usage économique étroitement liés. Leur expertise doit restituer cette organisation sans confondre les différentes composantes.
Périmètre
Des marchés et des usages qui ne se superposent pas
Un entrepôt logistique, un établissement de santé ou un parcours de golf ne se compare pas à un immeuble courant. La configuration des bâtiments, le foncier, les équipements, l’usage et les perspectives d’exploitation interviennent de façon différente selon la catégorie d’actif.
Le cabinet détermine la valeur vénale ou locative à partir du bien étudié, des pièces disponibles et de la finalité du rapport. L’évaluation peut concerner un actif isolé, un apport en société, une réévaluation de portefeuille ou une valorisation portée au bilan.
Accueil et santé
Hôtels, complexes hôteliers, hôtellerie de plein air et établissements de santé ou EHPAD.
Actifs à usage spécialisé
Carrières, salles de spectacle, parcours de golf et sites industriels complexes.
Lecture économique et immobilière
Distinguer le terrain, les constructions et l’usage
Lorsque le dossier le demande, le foncier et les constructions font l’objet d’une valorisation distincte. Cette lecture aide à comprendre la contribution de chaque composante, notamment pour un site industriel, une friche ou un ensemble logistique.
Pour les actifs associés à une activité, l’analyse tient compte de la destination du bien et de sa configuration. Le rapport expose les hypothèses, les données retenues et les limites rencontrées afin que la conclusion puisse être comprise par les interlocuteurs du dossier.
Friches et sites industriels
Partir de l’usage possible et des dépenses nécessaires
Un site qui ne produit plus ne peut pas être évalué par la seule multiplication de sa surface par un prix moyen. L’analyse cherche quels usages restent possibles, quels acquéreurs pourraient s’y intéresser et quelles dépenses seront nécessaires avant une nouvelle occupation.
Il faut d’abord distinguer le site encore exploité de la friche arrêtée. Le premier peut être rapproché du marché des locaux d’activité et, lorsqu’il est loué, de ses revenus. Le second relève davantage d’un projet à venir dont les coûts et les conditions de réalisation doivent être explicités.
Configuration du bâti
Hauteur libre, trame constructive, état de la couverture et adaptation à un nouvel usage sont examinés.
Accès et logistique
Quais, aires de manœuvre, desserte et circulation sur le site influent sur son utilité économique.
Équipements
Réseaux, puissance disponible et équipements attachés au bâtiment sont appréciés selon l’usage étudié.
Marché potentiel
Un actif conçu pour une activité précise peut présenter une valeur d’usage distincte de sa valeur sur un marché étroit.
Coûts de sortie
Intégrer les travaux qui conditionnent la valeur nette
Démolition, désamiantage, dépollution, évacuation des déchets et remise en état des sols peuvent peser fortement sur la valeur d’une friche. Le rapport distingue les coûts déjà chiffrés des hypothèses qui restent à confirmer.
L’expert en évaluation immobilière ne se substitue ni au géotechnicien ni au bureau d’études environnementales. Il analyse les diagnostics transmis, intègre leurs conclusions et indique clairement les réserves retenues lorsqu’une information manque.
La personne tenue de supporter chaque dépense ne peut pas être déduite de la seule visite du site. Cette répartition doit être vérifiée à partir des actes, des autorisations, des diagnostics et de l’accompagnement juridique ou technique approprié.
Potentiel foncier
Évaluer un projet sans transformer une hypothèse en certitude
Lorsque l’avenir du site n’est plus industriel, une approche résiduelle peut partir de la valeur du projet envisagé et retrancher les coûts de construction, de démolition, de remise en état, d’études et de portage. Le résultat dépend directement de la faisabilité du programme.
Le droit des sols en vigueur, les autorisations nécessaires et le calendrier prévisible doivent être documentés. Une valeur fondée sur une évolution future de l’urbanisme reste conditionnelle et le rapport doit rendre cette hypothèse visible.
Mission
Adapter les investigations à la catégorie d’actif
- 01
Définir la finalité
La demande et l’usage prévu du rapport déterminent le périmètre de la mission. - 02
Étudier la consistance
Le foncier, les bâtiments, les équipements immobiliers et les pièces disponibles sont examinés. - 03
Argumenter la valeur
Les méthodes, références et ajustements sont présentés dans une conclusion documentée.
Préciser la nature de l’actif à évaluer
Transmettez la localisation, l’usage du bien et la finalité du rapport pour définir le périmètre des investigations.