Méthodes d'évaluation

Méthodes d'évaluation

Les différentes méthodes utilisées par l'expert

L'expertise immobilière: des connaissances spécifiques

Un professionnel aguerri pour estimer vos biens immobiliers

Les particuliers comme les professionnels peuvent être amenés à recourir à une expertise de la valeur vénale d’un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’un simple conseil et expertise utile pour un éclairage ou bien qu’il s’agisse de fournir une analyse dans le cadre d’un litige opposant plusieurs parties, l’expertise immobilière est utile de bien des manières. Dans une succession, une donation ou un divorce notamment. Selon le bien immobilier, sa nature, le contexte et les objectifs, l’expert immobilier peut adopter plusieurs méthodes d’évaluation différentes.

Votre expert immobilierJean-François VINCENT utilise plusieurs méthodes d’évaluation afin de parvenir à obtenir une valeur vénale parfaite et faire une expertise complète et fiable. Il va au-delà de l’auto-évaluation, qui consiste à fournir un ordre de grandeur par une agence immobilière ou un proche.

Son approche est professionnelle et il fournit une véritable expertise en profondeur. 

Les principales méthodes d'évaluation

Une évaluation immobilière faite par un expert immobilier fixe la valeur des biens à un moment donné en utilisant une ou plusieurs méthodes.

L'analyse du marché immobilier, sur lequel le bien faisant l'objet de l'évaluation constitue une partie très détaillée ou plus synthétique. Il est souhaitable de donner toute information concernant l'offre et la demande et l'évolution du marché immobilier concerné.

Les principales méthodes d'expertises:

  • Évaluation sol et construction
  • Comparaison directe terrain intégré ou non intégré
  • Capitalisation d'un revenu
  • Méthode hôtelière
  • Récupération foncière
  • Compte à rebours, bilan promoteur
  • Méthode par le coût de remplacement
  • Comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables et application d’outils statistique.
  • Évaluation séparée des différentes caractéristiques du bien (balcon, vue, cuisine équipée…) par la méthode hédonique.
  • Actualisation des gains générés avec le bien par capitalisation des revenus ou par étude du cash flow..
  • Calcul du coût de remplacement moins dépréciation du bien : sol + construction – vétusté.
  • Méthode « bilan promoteur » lorsque le prix de vente d’un bien standard est connu, on retranche les coûts de remise à niveau du bien estimé.
  • Les ratios professionnels (nombre de chambres d’un hôtel, de sièges d’un cinéma, jauge d’une salle de spectacle). 

L'évaluation immobilières: méthode et expertise

Les méthodes de base de votre expert immobilier


Dans un premier temps, l’expert immobilier peut souhaiter visiter le bien immobilier de manière approfondie afin de l’analyser.
Il regardera l’état technique du bâtiment, son attractivité au regard de son environnement mais aussi le standing de l’immeuble et la vie du quartier.
A Toulouse ou à Bordeaux, votre expert immobilier Jean-François VINCENT pourra visiter le bien et faire une comparaison ou par le marché afin d’avoir un premier ordre d’idée. Il est impartial et juge de manière totalement indépendante. 

Ensuite, il peut opérer pour la méthode dit de l’évaluateur. Seul un expert immobilier indépendant vous garantira une vraie valeur vénale ou valeur de marché. Il étude les documents recueillis sur le bien immobilier. Son analyse fine et fiable porte sur le contrat de location lorsque le bien est loué, les titres de propriété sans oublier le règlement de copropriété. Il fait attention aux normes et expertise et complète son évaluation par des documents cadastraux ainsi que par une étude approfondie des servitudes touchant le bien. 

Enfin, il procède à la recherche de références présentes sur le marché de l’immobilier et compare le bien estimé. Il peut également effectuer un bilan promoteur à Vichy ou à Nantes. Les références qu’il trouve sur le marché de l’immobilier local lui permettent déjà de disposer de valeurs de biens similaires, vendus récemment. 

Les autres méthodes d’évaluation de l’expert immobilier


A Nantes, Bayonne ou Limoges, n’hésitez pas à faire appel à votre expert immobilier Jean-François VINCENT.
Une autre méthode est celle par comparaison. Il s’agit d’une méthode classique dans le domaine de l’évaluation immobilière. Elle se base sur une analyse des données immobilières du marché, retenues à une date précise.
Elle retrace le comportement de l’acheteur potentiel. Il s’agit seulement d’une méthode d’application. Dans le cas où le bien immobilier faisant l’objet de l’évaluation présente de nombreuses différences avec les biens comparables, cette méthode peut être difficile à appliquer en pratique. Ainsi, il importera d’apporter une analyse indiciaire et des coefficients de réajustement afin de faire en sorte que l’évaluation soit fiable. 

Ensuite, on trouve la méthode par capitalisation des revenus. Selon cette méthode spécifique, l’expert immobilier détermine quelle est la valeur du bien immobilier, selon le revenu (le loyer) qu’il peut générer ainsi que selon le rendement souhaité par l’investissement.
L’expert déterminera la valeur locative de base, applicable sur le marché de l’immobilier au moment de l’évaluation. La question portera sur celle de savoir quel revenu annuel le bien peut générer.  A partir de cet élément, l’expert établira le taux de capitalisation. Ce taux est le rapport entre le loyer annuel du bien et son prix de vente. 

Enfin, votre expert immobilier adopte la méthode par sol et construction. Selon l’usage et les potentialités du bien, ainsi que le coût de remplacement, l’expert immobilier cherchera la valeur du bien à évaluer à neuf et lui appliquera un coefficient dit de vétusté, en fonction de son état actuel.
Prenez contact dès à présent avec votre expert immobilier à Bordeaux, Jean-François VINCENT, en remplissant le formulaire de contact en ligne mis à votre disposition.