Expertise immobilière de biens d'exception

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Les châteaux - Les Golfs - Les carrières - Les hôtels - Les établissements de santé - Les Golfs

Le marché des châteaux:

La France possède un patrimoine exceptionnel avec plus de 43 000 monuments historiques. Il s'en vend moins de 50 par an cela va des petits châteaux et ceux plus emblématiques. Si les prix ont suivi la crise, on peut trouver des châteaux aux environs de 500 000 euros. Les facteurs de la valeur dépendront de son environnement et sa situation comme un gare TGV et une autoroute à proximité sans en avoir les nuisances. Les dépendances et les annexes sont valorisantes, maison de gardien, anciennes écuries. Les accessoires comme une piscine et un tennis apportent une plus-value. Mais aussi son état de conservation et l'époque architecturale. Le parc et sa superficie avec les différentes essences d'arbres et l'âge. Les possibilités de subventions publiques et les régimes fiscaux spécifiques en matière d'impôt. Il n'y a pas de droit de succession sur les châteaux à conditions que l'héritier conserve le bien dans son patrimoine. les châteaux les plus recherché sont ceux à taille humaine. A titre indicatif nous indiquons un ordre de valeur: Château à rénover entre 300 000 euros et 600 000 euros. Château habitable entre 800 000 euros et 1 400 000 euros. Château de caractère avec équipements entre 1 500 000 euros et 2 500 000 euros. Les très grands châteaux et leurs équipements peuvent dépasser 5 000 000 euros.

Les golfs:

Les différents golfs, le golf 18 trous, le golf 9 trous, le golf compact, le golf Pitch and Putt. Nous sommes sur un marché confidentiel par excellence. Le coût de réalisation d'un golf pour un parcours de 18 trous est de l'ordre de 1 à 5 millions d'euros auquel s'ajoute l'aménagement par green, le drainage, le coût du foncier nu variable selon les régions. Les équipements et annexes club house, locaux techniques et d'entretien , la présence d'un hôtel et ses équipements. De se fait les surface se calculent au m² près, ou plus classiquement la prise en compte de la surface foncière en hectare. L'évaluation consistera à valoriser l'ensemble sur la base d'une valeur ramenée au trou. Si le golf constitue l'accessoire d'un complexe hôtelier, il convient de ne pas évaluer le golf mais la valeur du complexe golf intégré.

Les carrières:

Il faut tout d'abord que la réglementation d'urbanisme autorise l'exploitation.Le caractère extractif de la richesse du sous sol dans son environnement. Les conditions d'exploitation tant technique que juridique. Un paramètres important est le tonnage extrait ou les m3 et la pondération selon la matière extraite.

Les hôtels:

Les différents types d'hôtels et classement selon des critères précis. L'hôtellerie dite économique 1 étoile ,surface 9m² pour la chambre avec sanitaires privés ou commun. Le milieu de gamme chambre de 9m² pour les 2 étoiles et de 13.50m² pour les 3 étoiles. La différence avec un hôtel 1 étoile se juge à la superficie des communs, notamment le salon.L'accueil physique garantie sur un nombre d'heure et un langue parlée en plus du français.Les 4 et 5 étoiles hébergement haut de gamme et très haut de gamme superficie des chambre de 18m² et plus de 20m² en 5 étoiles.Les services tel le room service 24h/24, le service de nettoyage, le service en chambre.Enfin les palaces , la localisation, l'histoire des lieux, restaurant gastronomique, le personnel impliqué dans l'excellence. La valeur d'un hôtel est composée de deux éléments, la valeur des murs et la valeur du fonds de commerce. Mais aussi la valeur de l'enseigne et la qualité du gestionaire.

Les établissements de santé:

L'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendante (EHPAD) , anciennement dénommé "maison de retraite" est une structure médicalisée. Les maisons non médicalisées sont appelées, maison d'accueil pour personnes âgées (Mapa). Le nombre de lits en Ehpad à progressé de plus de 24% en une dizaine d'année. L'augmentation de personnes âgées dépendantes en augmentation constante permet une projection réaliste du nombre de lit et place à offrir. on évalue à 8000 et 12000 nouvelles places par an. La réévaluation des perspectives de personne âgées dépendantes ne s'est pas encore traduite dans les projets de construction. De forte disparité régionale, la région Parisienne est sous équipé, L'Aquitaine et la Bourgogne sont en net progression. Les taux de rendements des établissements sont orientés à la baisse.